不動産開業の基本的な流れを徹底解説！
必要な資金や資格などを紹介

不動産開業にあたって、個人か法人か、経営形態を決めます。個人は開業手続きが法人より簡単ですが、取引時の信用が低い点がネックです。万が一倒産した場合、個人の財産が債務の対象になってしまう点にも注意が必要です。

法人での経営は社会的な信用が高く、事業が発展した場合に有利に働きます。

しかし、開業時に様々な手続きや費用が必要なため、多くの手間がかかります。それぞれのメリットとデメリットを把握した上で経営形態を決めましょう。

一口に不動産開業といっても、様々な業務形態が存在します。経営形態と並行して、どういった業務形態を選択するか検討しましょう。

不動産の主な業務形態は以下です。

• 賃貸仲介業
• 賃貸管理業
• 売買仲介業
• コンサルティング業

賃貸仲介業は、アパートや店舗などの賃貸物件を顧客に紹介し、成約時に支払われる仲介手数料を報酬として受け取ります。賃貸管理業は、物件への入居者斡旋から物件の維持管理まで、幅広く行う業種です。マンションなどの大家が兼務しているケースも存在します。

売買仲介業は、マンションや店舗などの売買物件を顧客に紹介し、成約時に支払われる仲介手数料を報酬として受け取ります。賃貸仲介業と比べて1件あたりの単価が高い点が魅力ですが、多くの件数成約させるのは難しい傾向です。

コンサルティング業は、土地を持っている地主や資産家を顧客にし、運用方法を提案します。幅広い知識と経験が必要ですが、能力次第で高収入を目指せる業種です。

それぞれの業務形態ごとに特徴があるため、自分にあうものを選びましょう。

不動産開業にかかる資金は、規模や協会加入の有無などによって大きく異なります。主にかかる資金内容は以下です。

• 事務所の賃貸料や維持費
• 営業保証金（弁済業務保証金分担金）
• 免許の申請費用
• 業界団体への加入料
• 法人設立費用（法人の場合）
• 設備費用

上記のとおり、様々な面で開業費用がかかります。ケースによって変動しますが、1000万円前後かかる場合もあるでしょう。営業保証金（弁済業務保証金分担金）は次で詳しく解説します。

不動産業をはじめる際、宅地建物取引業法に基づき事務所を設置する必要があります。事務所の設置は、業務効率化や顧客からの信頼獲得の面でも重要です。

自宅やレンタルオフィスの利用もできますが、法令で定められた基準を満たさなければならない点に注意しましょう。住宅を事務所にする場合、居住エリアと事務所の区別が必要です。

また、事務所を設置する際には、以下の5点を守る必要があります。

• 標識掲示
• 報酬額の掲示
• 帳簿の備付け
• 従業者名簿の備付け
• 成年者である専任宅地建物取引士（宅建士）の設置

後ほど解説する「宅地建物取引業免許」の取得時には、事務所の形態を整えていることが、申請の必要条件です。

不動産開業にあたり、必ず宅地建物取引士を設置しなければなりません。宅地建物取引士とは、不動産の取引に関する実務や法律上の専門知識を有する国家資格者です。

事務所の従業員5人に対して1人以上の割合で雇わなければならないと、法律で義務付けられています。代表者が宅地建物取引士の資格を保有している場合、自ら専任の宅地建物取引士を担うことも可能です。

不動産開業の際は「宅地建物取引業免許」の申請が求められます。宅地建物取引業には高度な専門性が必要とされるため、個人法人を問わず申請が必須です。

免許を要する宅地建物取引業とは、不特定多数を相手方として、下表〇印の行為を反復または継続して行うことをさします。

出典：宅地建物取引業免許申請等の手引「宅地建物取引業とは」

宅地建物取引業免許を取得するには「“欠格事由”に該当しない」「事務所の形態が整っている」「宅地建物取引士を設置している」3点を満たしている必要があります。

宅地建物取引業を開業する際、一般的には保証協会に加入します。加入しなくても不動産開業はできますが、高額な保証金が必要になるため、多くの場合加入が推奨されます。

不動産保証協会は、主に全国宅地建物取引業保証協会（通称：全宅）と全国不動産保証協会（通称：全日）の2つがあり、全宅はハトマーク、全日はウサギマークが目印です。

協会に加入すると、様々なメリットがあります。

• 他の会員との関係ができる
• 業務支援サービスを利用できる
• 営業保証金の免除

それぞれ会費や特徴が異なるため、自身の会社にあった協会を選ぶ姿勢が大切です。

未経験の場合、知名度や人脈がない状態からスタートします。最初のうちは営業活動がうまく進まない場合もあり、新規顧客の獲得に悩むケースも多いでしょう。

不動産業で集客する方法には、チラシなどを活用したオフライン集客や、インターネット上の広告などを活用したオンライン集客、ポータルサイトの利用などが存在します。

高齢化が進んでいるエリアでは、ポスティングや新聞広告もまだまだ有効な手段です。不動産開業で失敗しないためには、効率的に顧客を獲得する工夫が必要です。

また、効率的な顧客管理のために、顧客管理システムを活用するのもひとつの手です。

例えば、株式会社カナリーが開発した仲介業務特化型「カナリークラウド」なら、物件紹介を自動化したり、顧客情報ややり取りを一元管理できたりするため、効率的な顧客獲得を目指せます。

不動産業は動かす金額が大きいため、経営管理ができていないと軌道に乗せることは困難です。開業資金が十分にあるから大丈夫と思わず、その他にも様々なランニングコストがかかる点に注意しましょう。

収支だけでなく支出管理を入念に行わないと、結果を出すことは難しいでしょう。経営管理が苦手な場合は、経理の担当者を雇用するか、外部の税理士へ委託するのもひとつの手です。