ビルメンテナンスの仕事内容は？
業界が抱える課題や具体的な解決方法を解説

ビルメンテナンスの清掃管理業務は、建物の内外を美しく保つ業務です。床の清掃に限らず、壁や扉、什器、備品などの立体にも注目しながら、美観や衛生を維持します。

ビルの用途や使われている建材により、清掃管理の方法は異なります。汚れを掃除する事後清掃から、汚れを防止する予防清掃に変わってきており、ウイルスや菌を持ち込ませない感染症対策にも繋がっています。

ビルメンテナンスの衛生管理業務は、ビル内の環境を衛生的に維持し、管理する仕事です。

ビルの衛生管理に関しては、「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」（建築物衛生法）に基準が定められており、実際に基準が守られているかを確認するための測定や点検を行います。

例えば、使用する水を貯めておくタンクの清掃や消毒が仕事です。また、二酸化炭素や一酸化炭素などの濃度や温度、湿度を測定する空調点検、ねずみやゴキブリなどの害虫駆除も業務に含まれます。

ビルメンテナンスの建物・設備保全業務は、建物全体の安全を守るための業務です。

建物の構造の点検調査や、建築設備の点検調査を行います。また、受変電・発電機械やボイラー設備、冷凍機設備などの保守や点検、検査、建物の空気循環の測定、飲料水貯水槽の清掃、水質検査なども業務に含まれます。

経年変化に応じた劣化や消耗などを厳しく確認し、異常があれば速やかに対処する重要な業務です。

ビルメンテナンスの設備・防災業務は、ビルや人の安全を守る仕事です。

警備員を常駐させて防犯や防火をしたり、防犯カメラの管理をしたりしています。また、火災などの災害が起きた時に被害が広がらないように、消防計画の立案や設備の点検を行います。駐車場の管理や運営も、警備に関する仕事です。

ビルメンテナンスの設備管理業務は、ビル内の設備機器の運転や監視、点検、整備、保全などをする仕事です。

電気通信や空調、消防設備、エレベーターなどの点検や管理を行います。最近のビル内にある設備は人ではなく、コンピュータで管理されるのが一般的です。

ビルメンテナンスの仕事には、マネジメント業務や管理サービス業務なども含まれます。

受付案内や利用者対応、電話交換、メールサービスなど、ビルの利用者を幅広くサポートする業務を行います。

ビルメンテナンス業界は、作業員の高齢化が深刻な課題です。日本では現在多くの業界が少子高齢化の影響を受けていますが、ビルメンテナンス業界も例外ではなく、高齢者が多く働いています。

公益社団法人 全国ビルメンテナンス協会が公開した「ビルメンテナンス情報年鑑2024　第54回実態調査報告書」によると、協会の会員である2,828人を対象とした調査において、ビルメンテナンス業の悩み事（複数選択）として2番目に多く挙がったのが74.7%の「現場従業員の若返りが図りにくい」でした。

地区本部別に見ると、「現場従業員の若返りが図りにくい」と答えた人の割合は東京が66.1%と比較的低かったものの、中部北陸は86.7%、東北は83.3%でした※2。

ビルメンテナンス業界の作業員の高齢化は、特に地方で深刻な問題だとわかります。

※2出典：公益社団法人全国ビルメンテナンス協会「ビルメンテナンス情報年鑑2024　第54回実態調査報告書」

ビルメンテナンス業界は、慢性的な人手不足に陥っています。

公益社団法人 全国ビルメンテナンス協会が公開した「ビルメンテナンス情報年鑑2024　第54回実態調査報告書」によると、ビルメンテナンス業の悩み事（複数選択）の中で回答者が最多だったのが、90.5%が挙げた「現場従業員が集まりにくい」でした※3。

人手不足になると、既存従業員1人あたりの負担が大きくなり、さらに人材が離れる悪循環に陥ります。また、若手人材が不足しているため人材育成が追いつかず、マネジメント層が少ない状態であるのも問題です。

※3出典：公益社団法人全国ビルメンテナンス協会「ビルメンテナンス情報年鑑2024　第54回実態調査報告書」

様々なコストの高騰により経営が悪化している事業者が多い点も、ビルメンテナンス業界の課題です。

近年では、新型コロナウイルス感染症の流行やロシアのウクライナ侵攻などにより、エネルギーコストが高騰しています。物価高によるものの値段の高騰や、賃上げによる人件費の負担増加も見られます。

公益社団法人 全国ビルメンテナンス協会が公開した「ビルメンテナンス情報年鑑2024　第54回実態調査報告書」によると、契約改定率は全体的に改善しているため、コスト高騰の一部は価格に転嫁できています。

しかし、賃金の上昇率に比べて契約改定率の上昇幅が少ないので、コストが増えた分を売上に転嫁できていない事業者が多いのが現状です※4。

※4出典：公益社団法人全国ビルメンテナンス協会「ビルメンテナンス情報年鑑2024　第54回実態調査報告書」

新規需要が頭打ちで価格競争が激化しているのも、ビルメンテナンス業界に見られる課題のひとつです。

市場規模は安定していますが、新規のオフィスビルや商業施設が急増しているわけではないので、新規需要はそれほど伸びていません。そのため、ビルメンテナンス業者同士が価格を下げ、限られた案件を取り合う形になっています。

また、不況によりメンテナンスのコストを下げたいと考えるビルオーナーも多いので、既存の建物のメンテナンスでも価格競争が発生しやすいです。

ビルメンテナンス業務のIT化やDXを推進することで、人手不足の解消やコスト高騰への対策に繋がります。

デジタル技術を取り入れて業務を効率化すれば、従業員の負担が減って人材離れを防止できるでしょう。例えば、清掃や警備のロボットを導入する、遠隔で監視や管理ができるシステムを導入するなどの方法が有効です。

また、IT化やDXは、製品やシステムの導入が必要で初期費用はかかるものの、長期的に見ればコスト削減に繋がります。

ビルメンテナンス業界の人手不足を解消するためには、外国人労働者の雇用も有効です。

日本人に限らず外国人も採用対象とすれば、労働力を確保しやすいでしょう。実際に、国は特定技能を持つ外国人が日本に滞在できる資格を追加しており、ビルクリーニング分野では特定技能の在留資格制度が運用されています。

外国人を雇用する際は、厚生労働省に届け出る必要があるため、厚生労働省の公式サイトで詳細を確認しましょう。

ビルメンテナンス業界では新規需要の低下が見られるため、海外進出や既存ビルへのアプローチを行うのも有効な解決策です。

都市化が進んでいる外国にアプローチすれば、新規需要を獲得できます。東南アジア諸国など、ビルメンテナンスの需要は高いものの技術が不足している国に進出しましょう。

予算的に海外進出が厳しい場合は、既存ビルに積極的にアプローチするのがおすすめです。高度経済成長期に建設された大量のビルでは、これから修繕や建て替えが必要になるため、メンテナンス需要は高まります。

ただし、価格競争は激化しているので、サービスに付加価値をつけるなどして選ばれる工夫をしなければなりません。